Trib. Bologna 27.11.25

BOLOGNA – Un recente provvedimento del Tribunale di Bologna illumina le potenzialità della “vendita diretta”, un istituto introdotto dalla recente riforma del processo esecutivo, dimostrando come possa fungere da strumento strategico per la salvaguardia del patrimonio familiare. In una procedura di espropriazione immobiliare, il Giudice dell’Esecuzione, Dott. Maurizio Atzori, ha accolto un’istanza di acquisto diretto presentata dal figlio del debitore, consentendo di fatto che l’immobile pignorato rimanesse all’interno del nucleo familiare ed evitando la sua dispersione tramite le incertezze delle aste giudiziarie.

IL CASO E IL CONTESTO NORMATIVO.

La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare (R.G.E. n. 178/2024) in cui, prima di procedere con la vendita forzata tradizionale, è stata avanzata un’offerta di acquisto diretto ai sensi dell’articolo 568-bis del Codice di Procedura. Questa norma, frutto della Riforma Cartabia (D. Lgs. 149/2022), consente al debitore di chiedere al giudice di disporre la vendita dell’immobile pignorato a un offerente da lui presentato, a condizione che il prezzo non sia inferiore a quello di stima e che l’istanza sia depositata entro un termine specifico.

Nel caso di specie, il figlio del debitore ha presentato un’offerta di acquisto per 173.000,00 euro. Il Giudice dell’Esecuzione ha esaminato scrupolosamente la conformità dell’operazione ai requisiti di legge, come si evince dal verbale d’udienza del 27 novembre 2025. L’analisi del Tribunale ha confermato la validità e l’ammissibilità dell’offerta sulla base di quattro pilastri fondamentali:

1. CONGRUITÀ DEL PREZZO:

L’offerta di 173.000,00 euro è stata ritenuta “non inferiore al prezzo base determinato ai sensi dell’art. 568 c.p.c.“. La valutazione si è basata sulla perizia di stima dell’esperto nominato, la cui relazione è stata giudicata “congruamente motivata“. Questo requisito garantisce che l’interesse dei creditori a ottenere il massimo realizzo possibile non venga pregiudicato.

2. TEMPESTIVITÀ DELL’ISTANZA:

L’articolo 568-bis c.p.c. prevede che l’istanza di vendita diretta sia depositata “non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma“. Il provvedimento del Tribunale di Bologna implicitamente conferma il rispetto di tale termine perentorio.

3. VERSAMENTO DELLA CAUZIONE:

A pena di inammissibilità, la legge richiede il deposito di una cauzione “non inferiore al decimo del prezzo offerto“. Nel caso in esame, è stata regolarmente versata una cauzione di 17.300,00 euro, corrispondente esattamente al 10% dell’offerta.

4. ASSENZA DI OPPOSIZIONI:

Un elemento cruciale per il buon esito della vendita diretta è il consenso, anche tacito, dei creditori. L’articolo 569-bis c.p.c. stabilisce che il giudice, dichiarata ammissibile l’offerta, aggiudica l’immobile “in assenza di opposizione dei creditori titolati“. Nel procedimento bolognese, l’avvocato del creditore procedente ha dichiarato espressamente di non opporsi alla vendita diretta, spianando la strada all’aggiudicazione.

IMPLICAZIONI ECONOMICHE E SOCIALI DELLA VENDITA DIRETTA

La decisione del Tribunale di Bologna evidenzia i molteplici vantaggi che questo istituto può offrire, creando un equilibrio tra le esigenze dei creditori e la tutela del debitore e della sua famiglia.

TUTELA DEL PATRIMONIO FAMILIARE E CONTINUITÀ ABITATIVA:

L’operazione consente di preservare un bene che spesso rappresenta il frutto di sacrifici di una vita, mantenendolo all’interno della cerchia familiare. Ciò evita il trauma, non solo economico ma anche emotivo, legato alla perdita della casa d’abitazione e garantisce una continuità che le aste giudiziarie, per loro natura impersonali e competitive, non possono offrire.

SODDISFACIMENTO CERTO E RAPIDO PER I CREDITORI:

Sebbene possa sembrare una soluzione a esclusivo vantaggio del debitore, la vendita diretta offre benefici significativi anche per i creditori. Essi ottengono un soddisfacimento certo, basato su un prezzo congruo e validato dal perito, senza dover affrontare i rischi e i costi legati a molteplici tentativi di vendita all’asta, che spesso portano a una progressiva riduzione del prezzo base Cit. 4. La procedura è inoltre notevolmente più rapida, riducendo i tempi di attesa per il recupero del credito.

RIDUZIONE DEI COSTI PROCEDURALI:

Evitando la complessa macchina organizzativa delle aste (pubblicità, gestione delle visite, gara tra offerenti), si ottiene una sensibile riduzione dei costi della procedura esecutiva, con un beneficio indiretto sia per i creditori (che vedono il loro credito soddisfatto in misura maggiore) sia per il debitore (il cui debito residuo, se presente, sarà inferiore).

UN EQUILIBRIO DELICATO: GARANZIE CONTRO GLI ABUSI.

La possibilità che un parente stretto del debitore si renda acquirente del bene pignorato solleva interrogativi sulla necessità di bilanciare la tutela del patrimonio familiare con la garanzia delle ragioni creditorie. La normativa, tuttavia, prevede dei solidi presidi.

Il ruolo centrale è affidato ai creditori. L’articolo 569-bis, comma 5, c.p.c. stabilisce che, in caso di opposizione di un creditore titolato, il giudice non può aggiudicare direttamente il bene. Al contrario, deve avviare una fase competitiva, fissando un termine per la presentazione di ulteriori offerte migliorative e convocando una gara tra tutti gli offerenti. Questo meccanismo assicura che, qualora un creditore ritenga l’offerta presentata non sufficientemente vantaggiosa, il mercato possa esprimere il suo pieno potenziale, garantendo la massima trasparenza e il miglior realizzo possibile.

Il provvedimento del Tribunale di Bologna, pertanto, non rappresenta una scorciatoia a favore del debitore, ma l’applicazione corretta di una procedura in cui gli interessi in gioco hanno trovato un punto di equilibrio: il creditore ha ritenuto l’offerta soddisfacente e ha preferito un pagamento certo e immediato alle incertezze di un’asta.

In conclusione, il caso bolognese si pone come un esempio virtuoso di come la vendita diretta, se applicata con il rigore richiesto dalla legge, possa rappresentare una soluzione efficiente e socialmente rilevante, capace di contemperare il diritto dei creditori al recupero del proprio credito con l’esigenza di proteggere il patrimonio e la stabilità delle famiglie in difficoltà economica.